Jangan Tertipu AJB! Tanpa Sertifikat BPN, Status Tanah Masih Menggantung Secara Hukum

Simetrisnews – Masih banyak orang merasa sudah aman hanya karena memegang Akta Tanah berupa Akta Jual Beli (AJB). Padahal, dalam urusan pertanahan, rasa aman tanpa sertifikat ibarat sudah membayar mahal tapi belum memegang kunci rumah. Terlihat sah, tetapi secara hukum belum tentu kuat.

Dalam praktik properti, istilah akta tanah dan sertifikat tanah sering dianggap memiliki fungsi yang sama. Tak sedikit masyarakat mengira bahwa dengan AJB, kepemilikan tanah sudah sepenuhnya sah. Kesalahpahaman ini kerap menjadi awal sengketa di kemudian hari.

Akta tanah dan sertifikat tanah adalah dua dokumen berbeda dari sisi penerbit, fungsi, dan kekuatan hukumnya. Memahami perbedaan ini sangat penting, terutama saat jual beli tanah, proses balik nama, hingga pengajuan kredit ke bank.

Mengacu prosedur resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, berikut perbedaannya:

Penerbit

• Akta Tanah (AJB) diterbitkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yaitu pejabat yang berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah.
• Sertifikat Tanah diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional melalui Kantor Pertanahan setempat. Negara baru mengakui kepemilikan secara sah setelah tercatat di BPN.

Fungsi Utama

• Akta Tanah berfungsi sebagai bukti bahwa telah terjadi transaksi atau peralihan hak secara sah antara penjual dan pembeli.
• Sertifikat Tanah berfungsi sebagai bukti kepemilikan terkuat. Nama yang tercantum di sertifikat itulah yang diakui sebagai pemilik sah secara hukum.

Kekuatan Hukum

• Sertifikat Tanah memiliki kekuatan pembuktian paling tinggi.
• AJB adalah akta otentik, tetapi hanya menjadi dasar untuk mengajukan balik nama ke BPN. AJB tidak otomatis menjadikan seseorang sebagai pemilik sah.

Waktu Terbit

• AJB diterbitkan saat transaksi dilakukan di hadapan PPAT.
• Sertifikat Tanah terbit setelah proses pendaftaran, pemeriksaan, dan verifikasi fisik serta yuridis oleh BPN selesai.

Jika proses berhenti di AJB saja, maka status hukum tanah masih menggantung.

Memegang AJB tanpa mengurus sertifikat berisiko besar: kepemilikan bisa tumpang tindih, tanah sulit dijual kembali, tidak bisa diagunkan ke bank, bahkan berpotensi memicu sengketa.

Hubungan AJB dan Sertifikat dalam Jual Beli

Keduanya digunakan bertahap dalam transaksi properti:

1. Sertifikat tanah asli diserahkan ke PPAT sebagai syarat awal.
2. PPAT menyusun dan mengesahkan AJB yang ditandatangani penjual dan pembeli.
3. AJB dan sertifikat diajukan ke BPN untuk proses administrasi.
4. BPN melakukan balik nama dan menerbitkan sertifikat baru atas nama pembeli.

Kesalahan memahami perbedaan ini kerap dimanfaatkan pihak tak bertanggung jawab. Karena itu, setelah penandatanganan AJB, pastikan proses balik nama di BPN benar-benar tuntas.