Beli Rumah Tunai tapi Sertifikat Tak Diserahkan, Developer Bisa Digugat Wanprestasi
Simetrisnews – Pembelian rumah secara tunai kerap dianggap sebagai cara paling aman untuk memiliki hunian tanpa risiko administrasi. Namun pada praktiknya, tak sedikit pembeli justru menghadapi persoalan serius setelah pembayaran lunas dilakukan, terutama ketika sertifikat rumah tidak kunjung diserahkan oleh pengembang.
Masalah ini umumnya muncul ketika sertifikat rumah yang telah dijual secara tunai ternyata masih dijadikan jaminan kredit ke pihak perbankan oleh pengembang. Akibatnya, pembeli tidak dapat melakukan balik nama sertifikat dan kehilangan kepastian hukum atas aset yang telah dibayar lunas.
Pembeli Sudah Penuhi Kewajiban Hukum
Mengutip publikasi resmi Kejaksaan RI, jual beli rumah secara tunai telah memenuhi unsur perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).
Setelah pembayaran dilakukan secara lunas, maka hak dan kewajiban pembeli dianggap telah terpenuhi sepenuhnya.
Dengan demikian, pengembang tidak memiliki dasar hukum untuk menunda penyerahan sertifikat, kecuali jika ada perjanjian lain yang secara sah disepakati bersama. Pembayaran lunas justru menempatkan pembeli pada posisi hukum yang kuat, sementara keterlambatan penyerahan sertifikat menjadi indikasi kelalaian pihak pengembang.
Sertifikat Masih Dijaminkan Bank, Developer Dinilai Wanprestasi
Apabila sertifikat rumah tidak diserahkan dengan alasan masih terikat hak tanggungan bank, maka pengembang dinilai tidak cakap menyerahkan objek jual beli sesuai perjanjian. Kondisi ini dapat dikategorikan sebagai wanprestasi, terlebih jika telah melewati batas waktu yang dijanjikan atau setelah adanya somasi dari pembeli.
KUH Perdata juga menegaskan kewajiban penjual untuk menyerahkan dan menjamin objek jual beli sebagaimana diatur dalam Pasal 1474 serta Pasal 1491, yang menekankan penguasaan aman dan bebas dari cacat hukum. Artinya, pengembang wajib menyerahkan rumah beserta sertifikat dalam kondisi bebas dari beban pihak ketiga.
Sertifikat dan Ganti Rugi Jadi Hak Pembeli
Proses jual beli rumah wajib dilandasi itikad baik sesuai Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata. Apabila sejak awal pengembang tidak mengungkap bahwa sertifikat masih menjadi jaminan bank, atau tidak menyelesaikan pembebasan sertifikat setelah pembayaran lunas, maka tindakan tersebut bertentangan dengan asas itikad baik.
Dalam kondisi ini, pembeli berhak menuntut penyerahan sertifikat yang bebas dari beban bank serta mengajukan ganti rugi materiil dan immateriil sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUH Perdata.
Sebagai langkah awal, Kejaksaan RI menyarankan pembeli untuk melayangkan somasi kepada pengembang. Jika tidak ditindaklanjuti, pembeli dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan guna memperoleh kepastian hukum atas rumah yang telah dibeli secara sah.
